Купівля нерухомості іноземцем в Україні

Іноземці мають право купляти нерухомість в Україні, незалежно від того, є вони фізичними особами чи юридичними. Однак, існують певні обмеження і особливості для іноземців, порівняно із резидентами України. Якщо ви хочете придбати нерухомість, вам потрібно знати про такі обмеження. 

Якщо ви бажаєте зекономити зусилля і час, а також убезпечити себе від можливих ризиків, краще зверніться за допомогою до професіоналів. Компанія «Max Estate» пропонує вам свої послуги. Ми допоможемо вам швидко і з найменшими зусиллями підібрати потрібну нерухомість і купити її. Також ми надаємо повний юридичний супровід угоди.

Обмеження для іноземців, які купляють нерухомість в Україні

Для тих, хто хоче купити нерухомість в Україні, не будучи її громадянином, існує декілька основних обмежень. 

•    Іноземець не має права володіти землею, призначеною для сільськогосподарських робіт. Навіть, якщо ви отримаєте таку ділянку у спадок, вам потрібно буде протягом року відчужити її.
•    Щодо ділянок несільськогосподарського призначення, фізичні особи можуть купляти ті, які знаходяться в межах міста. Якщо ж земля знаходиться за містом, то на ній має бути об’єкт нерухомості, який належить цьому іноземцеві.
•    Юридичні особи можуть купляти землю в межах міста, якщо на ній знаходяться або будуть побудовані об’єкти нерухомості, призначені для підприємницької діяльності. Щодо землі за містом, то як і фізичні особи, юридичні можуть купляти її лише разом з об’єктами нерухомості на ній.
•    Якщо юридична особа хоче купити ділянку, яка знаходиться в фізичній чи комунальній власності, вона обов’язково має мати своє представництво в Україні.

Пам’ятайте, що дані обмеження розповсюджуються на іноземців та іноземні компанії. Якщо компанія зареєстрована в Україні, то вона вважається її резидентом, і на неї не розповсюджуються ці обмеження навіть в тому випадку, якщо усі власники – іноземці.

Переваги, які отримує іноземець, купляючи землю в Україні

В деяких країнах існують закони, які дають право тим, хто купив нерухомість, отримати громадянство або посвідку на постійне проживання за спрощеною процедурою. В Україні така можливість існує лише опосередковано. Справа в тому, що дозвіл на імміграцію видається тим людям, які інвестували в українську економіку більше ніж сто тисяч американських доларів. Сама по собі купівля нерухомості інвестицією не вважається. 

Однак ви можете відкрити компанію в Україні (найкращим варіантом буде товариство з обмеженою відповідальністю), внести цю суму на її рахунок, зареєструвати це як інвестицію, а потім від імені компанії купити потрібну вам нерухомість. Таким чином ви зможете отримати дозвіл на імміграцію.

Як іноземцю купити квартиру в новобудові

В останні роки у Львові процвітає будівництво житлових комплексів. Тому багато іноземців купляють квартири в новобудовах. Така купівля має свої особливості, про які варто знати.

•    Якщо ви хочете купити житло в Україні, вам потрібно буде оформити ідентифікаційний код. Для цього потрібно подати в податкову переклад паспорта, завірений нотаріусом і заяву. Ідентифікаційний код роблять протягом десяти днів. Отримавши його, ви зможете відкрити банківський рахунок і купити потрібну нерухомість.
•    Перед покупкою квартири у новобудові, її зазвичай бронюють. Це потрібно для того, щоб встигнути зробити юридичні перевірки, підготувати гроші для оплати, тощо. Аванс при бронюванні вносити не потрібно. 
•    Після того, як усі питання будуть вирішені, складається договір і проводиться оплата. Оплатити квартиру в новобудові можна банківським переводом, або внесенням готівки в касі на рахунок забудовника. Купити квартиру напряму за готівку неможливо. Варто пам’ятати, що, якщо ви ввозите в Україну більше десяти тисяч євро готівкою, вам потрібно задекларувати ці гроші в митному органі. Якщо ви будете вносити оплату в касу банку готівкою, вам потрібно буде пред’явити там цю декларацію.
•    Розмір податків, реєстраційних платежів та інших додаткових витрат залежить від того, яку схему продажу використовує забудовник. Зазвичай, потрібно вже потім оплатити реєстрацію права власності. Якщо ж ви посвідчували попередній і основний договори у нотаріуса, вам потрібно буде заплатити податок, розміром у 2% від ціни квартири.

Коли іноземець купляє квартиру в новобудові, для нього існує багато ризиків. Потрібно оцінити, наскільки надійна дана угода, перевірити документацію і репутацію забудовника. Найкраще звернутись для цього до професійного юриста.

Як іноземцю купити нерухомість на вторинному ринку

Купівля на вторинному ринку нерухомості означає, що ви купуєте землю або житло безпосередньо у власника. Така купівля може відбуватись лише за договором, завіреним у нотаріуса. Для того, щоб здійснити таку угоду, вам потрібно буде пред’явити лише паспорт та ідентифікаційний код. Якщо у вас є чоловік чи дружина, потрібна буде ще їх згода, яку слід завірити у нотаріуса. Також треба буде надати свідоцтво про шлюб.

Продавець повинен представити значно більше документів, а саме:

•    документи про право власності на нерухомість;
•    технічний паспорт об’єкта; 
•    звіт про оцінку вартості нерухомості;
•    довідка про склад сім’ї особи, яка продає нерухомість;
•    копії паспорта та ідентифікаційного коду.

Основний документ, який підтверджує право власності на нерухомість – це Витяг про реєстрацію прав з державного реєстру. До цього документа варто поставитись з особливою увагою. На ньому має стояти підпис і печатка нотаріуса. 

Крім нього, існують і інші документи. Зокрема, свідоцтво про право власності; договір, за яким власник купив об’єкт або реєстраційне посвідчення.

Ви можете також перевірити право власності на нерухомість в режимі онлайн. На сайті міністерства юстиції ви можете знайти потрібний об’єкт за його адресою або даними власника, якщо вони у вас є, і отримати довідку з державного реєстру в форматі PDF. Ця послуга платна, але коштує небагато. Перевірити право власності бажано, щоб переконатись у законності угоди та захистити себе від можливого шахрайства.

На що варто звернути увагу

За законами України, на даний момент найбільша сума, яку одна фізична особа може заплатити іншій фізичній особі готівкою – це п’ятдесят тисяч гривень. Розрахунки на більші суми мають проводитись банківським перерахунком, або внесенням потрібної суми на рахунок продавця, через касу банку. Зараз багато хто порушує це положення. У цього багато причин. Серед них – відсутність відповідальності за такі операції, бажання продавця отримати гроші іноземною валютою, відсутність у нотаріуса обов’язку контролювати те, як проходить оплата, тощо.

Після того, як ви підпишете договір і оплатите нерухомість, вам потрібно буде зареєструвати право власності. Для цього вам потрібно подати оригінали документів, які залишаться у вас після купівлі (договір, технічний паспорт, витяг), отримати Акт про право власності і зареєструвати його. Лише після цього ви офіційно станете власником купленої вами нерухомості.

При купівлі вам потрібно буде сплатити податок, у розмірі 2% від ціни даної нерухомості. Крім цього, у вас будуть витрати на нотаріуса, перекладача (якщо договір складається двома мовами) та на реєстрацію власності.

Часто перед складанням основного договору, складається попередній. В ньому сторони оговорюють дату складання основного, а продавець отримує аванс у розмірі до тисячі американських доларів. Такий договір теж потрібно завіряти у нотаріуса. Часто сторони відмовляються від нього, щоб не оплачувати нотаріальні послуги, або через те, що іноземець ще не має ідентифікаційного коду. Тому договір складають в простій письмовій формі. Однак, бажано складати його під наглядом професійних юристів, щоб уникнути ризиків. 

Інколи укладається трьохсторонній договір з участю ріелтора. Якщо ви хочете скористатись останнім варіантом, пам’ятайте, що зазвичай львівські ріелтори беруть оплату в розмірі від 3% від ціни нерухомості, в залежності від конкретного випадку.

Відчуження нерухомості іноземцем

Якщо ви хочете продати свою нерухомість в Україні, це можна зробити без особливих складнощів. Укладається звичайний договір купівлі-продажу. Однак, якщо ви продаєте об’єкт, яким володієте менше трьох років, не перший об’єкт протягом року, або нежитлове приміщення, вам доведеться заплатити досить великий податок. По-перше, потрібно буде заплатити податок з доходу фізичних осіб, який становить 18% від ціни договору, по-друге – військовий збір, у розмірі 1,5%. В аналогічній ситуації, резидент України заплатить лише 5% і 1,5% відповідно.

Податки на нерухомість

Іноземці платять за володіння нерухомістю ті самі податки, що і резиденти України. Для прикладу, розглянемо податок на житло. Оподаткування залежить від загальної площі квартири чи будинку. За квартири площею до 60 кв.м., будинки до 120 кв.м. та різні об’єкти житлової нерухомості до 180 кв.м. податок не платиться. Для більших об’єктів нерухомості, на даний момент податок становить 0,5%  мінімальної заробітної плати для квартири і 1% для будинку.

Як іноземцю безпечно купити квартиру

Наведені вище правила – лише основне, що потрібно знати іноземцю, коли він купляє нерухомість в Україні. Насправді, кожну таку угоду потрібно детально розглядати і досліджувати з юридичної точки зору, для того, щоб переконатись в її безпечності і надійності. 

Якщо ви хочете купити нерухомість в Україні без зайвих витрат сил і часу, але з гарантіями надійності, зверніться до професіоналів. 

Компанія «Max Estate» пропонує вам свої послуги. Ми швидко знайдемо для вас нерухомість, яка відповідає вашим вимогам, перевіримо договір, переконаємось в його безпеці, розкажемо вам про усі можливі «підводні камені». Ми також пропонуємо повний юридичний супровід купівлі. 

У нас працюють юристи з багаторічним досвідом роботи на ринку нерухомості. Вони з готовністю проконсультують вас щодо будь-якої можливої проблеми. 

Якщо вам потрібна хороша нерухомість в Україні за вигідною ціною і з гарантіями, звертайтесь до нас, ми підберемо для вас найкращий варіант.