На що звернути увагу купуючи квартиру на вторинному ринку

Прийнято вважати, якщо у тебе є нерухомість, то ти матеріально забезпечений.
В даний час покупці орієнтуються на купівлю житла в новобудові, придбанні сучасної квартири  з  продуманим плануванням та ергономічністю. Перевагами такої покупки є нові комунікації, нові технології тощо. Проте на квартиру з первинного ринку коштів часто не вистачає, по-друге, вторинний ринок часто може запропонувати вже готове рішення (адже купівля в новобудові тягне значні затрати в часі, витрати на ремонт), тому зазвичай купують житло на вторинному ринку. Також для тих,  хто не бажає займатися серйозним ремонтом, квартири на вторинному ринку виглядають більш привабливо. Інколи квартири на вторинному ринку взагалі можуть продаватися зі всім устаткуванням. Миттєвість угоди є значною перевагою. Також відсутність ризиків щодо втрати коштів є визначальним. Адже новобудови можуть так і не завершитися. Квартири на вторинному ринку вже збудовані, вони вже існують. Дуже часто це є основним критерієм вибору вторинного ринку – відсутність ризиків. Хоча в той же час, багато людей не задумуються про юридичні ризики при купівлі вторинної нерухомості. У нас були випадки, коли покупці ставали безхатьками, купуючи нерухомість, при тому, продаючи свою нерухомість. Юридичні ризики у вторинній нерухомості навіть вищі, ніж у первинній нерухомості.

Житло з вторинного ринку – це нерухомість, у якої вже були власники і в якій вже жили. 
Основними факторами на які варто звертати увагу купуючи житло є:

-    ціноутворення;
-    стан квартири (технічні аспекти, особливості зовнішнього оздоблення та місць загального користування в житловому будинку);
-    розташування (район проживання та наявна інфраструктура поблизу);
-    юридичні аспекти купівлі та перевірка документів.

ЦІНОУТВОРЕННЯ
Вивчаючи вартість квартир на ринку можна натрапити на їх великий ціновий діапазон від $400 і до $1500 за м2. Вона прямо залежить від основних факторів оцінки об’єкту нерухомості, адекватності поставленої ціни відповідному житлу і в порівнянні його з аналогічними. 
Варто зазначити, що найбільші ціни на вторинну нерухомість спостерігаються у великих розвинутих містах (Львів, Київ тощо). Беручи до уваги конкретне місто ціни також можна сегментувати за ступенем розвитку інфраструктури міста та його транспортного сполучення, що впливають на збільшення чи зменшення ціни. 

СТАН КВАРТИРИ 
До технічних аспектів при перевірці стану квартири обов’язково відносять:
-    планування житла (кімнати ізольовані чи прохідні, наявність роздільного санвузла, господарської кімнати (комори), гардеробної); 
-    необхідність ремонту (косметичного, капітального, євроремонту) і чи не полопали стіни, відсутність грибка в кутиках кімнат;
-    оцінити стан підлоги (паркет чи ламінат, якість кладки).  
-    якість встановленої сантехніки (нові труби чи старі);
-    наявність лічильників на воду на газ (якщо потрібно буде ставити це окремі витрати);
-    якщо це центральне опалення то ціна за послуги може бути взимку надто великою, якщо індивідуальне - дізнатись якої фірми котел стоїть, запросити кваліфіковану людину для оцінки системи опалення, її справності і правильність підключення; 
-    якщо це квартира в старому фонді звернути увагу на перекриття (залізобетонне чи дерев’яне).

Серед особливостей зовнішнього оздоблення можна виділити:
-    поверховість, адже, якщо це останній поверх, то покупцю варто звернути увагу на дах чи він не протікає;
-    якість зробленого фасаду якщо є (пінопласт, мінвата).

В українських містах збережено багато будівель старого фонду, які перетворено в житлові приміщення зі старих споруд господарського призначення. Для покупців житла в такій будівлі варто пам’ятати, що від власників таких будинків вимагають убезпечити елементи будівлі для перехожих, а також зберігати його зовнішній вигляд і підтримувати робочі області (сходи, майданчики, балкони тощо) в  історичному стані.

Зручність місць загального користування в житловому будинку оцінюють по наявності ліфту, віддаленості від квартири сходової клітки та затишність під’їзду.

Не є обов’язковим, але точно не буде  лишнім,  при нагоді дізнатись хто сусіди, познайомитись з ними, спробувати випитати у власників квартири чи були затоплення, або ж самим оглянути квартиру на наявність плям на стелі.

РОЗТАШУВАННЯ
Комфортне розташування в основному залежить від інфраструктури району.  При покупці житла на вторинному ринку — з інфраструктурою все зрозуміло, адже одразу видно, які об’єкти розташовані неподалік. 
-    Невід’ємною складовою при пошуку квартири для сучасних сімей є: 
-    комфортний доїзд до об’єкта нерухомості;
-    наявність паркомісць;
-    зручність транспортної розв’язки.
Останнім часом покупці при пошуку квартири більшу увагу приділяють районам з розвинутою інфраструктурою, коли поруч знаходяться: магазини, супермаркети, дошкільні навчальні заклади, дитячі садки, школи, фітнес-центри, салони тощо. А також де підтримується рівень екологічного комфорту району - поблизу парки, сади, місця дозвілля.
Вагомим чинником прив’язки людини до певного району для проживання і пошуку в ньому квартири може бути нюанс, коли сім’я з дитиною, яка відвідує певний садок, має друзів і їй комфортно проводити час та розвиватись там або ж научається у школі і не піде до іншої. Батьки шукатимуть житло поруч, у «своєму» районі, де вчиться дитина. Така ж особливість може бути важливою для кого по причині добирання на роботу, через особисті потреби.
 
Не менш важливим для багатьох крім інфраструктури є розміщення квартири в будинку, а саме подивитись куди виходять вікна, яка буде інсоляція (скільки часу сонце освічуватиме житлове приміщення). Тривалість опромінення квартири сонячним світлом на добу, відповідно до санітарних норм, повинна бути не менше трьох годин.
Оцінюючи ринок вторинного житла Львова бачимо, що люди активно цікавляться нерухомістю на більш тихих вулицях,  деякі переїжджають з центру міста у пошуках затишнішого житла, зокрема у спальних мікрорайонах, на околицях та  передмісті.

Життя в центрі Львова не для слабкодухих, потрібно сприймати те, що це культурна столиця України, там часто проводять масові заходи, які створюють шум, не відкриттям буде проблема з паркомісцями для транспорту та ускладнений проїзд вуличками, зокрема, деякі старі будинки перебувають у не найкращому технічному стані. Проте, таке проживання має і не менше своїх чудових переваг проживання в серці величного міста Лева, де в житло бажають інвестувати та насолоджуватись проживанням поруч в культурному центрі.
  
ЮРИДИЧНІ ПИТАННЯ
Щодо юридичної сторони питання при оформленні квартири, то варто звернутись до спеціаліста, кваліфікованого юриста з питань нерухомості, який допоможе як тому хто шукає житло, так і тому хто продає його обійти можливі перешкоди і супроводжуватиме укладання угоди для впевненості в тому, що житло «чисте» і жодних проблем у майбутньому у новоствореного власника з ним не буде.
Юридичний супровід купівлі-продажу нерухомості включатиме при потребі:
1.    Огляд правдивості правовстановлюючих документів власника і попередніх власників, якщо такі були.
2.    Допомогу в укладенні попереднього договору
3.    Консультацію в тому, які саме документи потрібні покупцю від продавця квартири, для того, щоб отримати більшу гарантію законності Вашої угоди.
4.    Отримання інформації про потенційні ризики та юридичні конфлікти, які можуть виникнути з даним об’єктом нерухомості, які державні інститути необхідно відвідати для отримання додаткової необхідною інформації, до кого з фахівців (нотаріуса, оцінщика) краще звернутись та застереження в особливостях роботи з ріелтором чи посередником, якщо такий є по даному об’єкту нерухомості.
5.    Фахівець візьме на себе додаткову роботу по перевірці та витребуванні додаткових документів на об’єкт, що опрацьовується (перевірка документів на нерухомість в БТІ, в суді).
Укладення попереднього договору особливо актуальне у сфері купівлі-продажу нерухомості. Він являє собою договір у якому сторони зобов’язуються у майбутньому укласти основний договір методом фіксації в ньому основних умов. Також його наповнення повинне містити інформацію про порядок дій на випадок пропущення строків, перелік документів, які потрібно підготувати за визначений період часу, порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір, умови внесення змін до попереднього договору та визначити відповідальність сторін).  Укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. 
Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Згідно з ЦКУ договір купівлі-продажу попередні договори купівлі-продажу нерухомості не підлягають державній реєстрації. Окрім того, як зазначають професійні нотаріуси державна реєстрація не є формою договору», тому «попередні договори не підлягають державній реєстрації.

Співпраця з ріелтором. Чи варто економити?
Важливо не забувати, що ринок нерухомості представляють професіонали, які мають досвід роботи у сфері купівлі-продажу житла, орієнтуються в його цінових та технічних аспектах і зможуть допомогти вигідно вкласти кошти. Винятком можуть бути ситуації, коли ви самі маєте багаж знань і орієнтуєтесь в специфіці «Де?», «Яку саме?» і «За скільки?» вигідно придбати нерухомість.
Не всі покупці вдаються до послуг ріелтора оскільки вбачають в цьому вигоду лише для нього.
В кожній країні є свій певний метод розрахунку комісії ріелтора. Комісія може залежати не лише від типу нерухомості, його величини й особливостям, але й від самої компанії. До комісії також додають ПДВ, ставка якого підв’язана до конкретної країни.

Комісії ріелторів на ринку житлової нерухомості

джерело: Tranio.com*, domik.ua*

* використовуються дані компаній Adria PRO, АН LiguriaHomes Casamare, Aurora Destrelas LDA, BWE Reality, Coldwell Banker, Engel & Völkers, ETU Homes, French Riviera Realty, Global Property Guide, Greece Invest, LonGrad, Mas-Spain, Mercury Group, Prime Property Group, Tranio.com
** разом з ПДВ

Детальніше розберемо по країнах:
В Австрії комісію платять і покупець і  продавець – кожен по 3%. Дана комісія регулюється законом і ні в якому разі її не можна збільшувати.
Болгарія. Комісію платить як покупець, так і  продавець від 2 до 5% (буває таке, що витрати несе лише продавець) та чим більший об’єкт, тим комісія нижча. Щодо законів то тут немає конкретного регулювання і агент має право збільшувати комісію (до 10%).
У Великобританії все складніше. Там є конкретні агенти як продавців, так і покупців. В більшості випадків при продажі житла комісію платить продавець своєму агенту. Також є і професіонали, які захищають права покупців і, особливо, часто зустрічається практика допомоги іноземним інвесторам при покупці ексклюзивної нерухомості, за яку вони платять комісію.  Комісія в Великобританії інша, ніж в інших країнах, попри те немає законів, які регулюють її розмір.
Також за послуги фахівця з нерухомості переважно платить продавець в Угорщині (близько 3% від ринкової вартості + 27% ПДВ). 
В Німеччині ситуація ж протилежна, частіше за все комісію маклеру платить покупець і рекомендована її величина для кожної федеральної землі встановлює місцева асоціація ріелторів. 
Стандартною комісією в Греції є 2%, які платить як продавець так і покупець. Більшою вона може бути при роботі агентств з іноземцями. На даний момент державним законом комісія не регулюється.
Щодо Іспанії, то комісію зачасту платить продавець. Якщо об’єкт невеликий, то є фіксована оплата близько 6 тис. євро. Зазвичай в процентному відношенні вартість вторинного ринку більша за первинний.
В Італії комісію ділять між продавцем та покупцем, законом вона не регулюється, проте є так зване «usi e consuetudini», що встановлюється торгово-промисловою палатою. Якщо для клієнта процент завеликий і він з ним не згідний, то може звернутись до суду. Також знижку з комісії отримують постійні клієнти агентства або у випадку підписання з ним ексклюзивного договору.
На Кіпрі завжди комісію платить продавець нерухомості і в середньому вона становить 5 %.
Законів, які б регулювали розмір комісії у Латвії немає і переважно її визначають договорами купівлі-продажу нерухомості і конкуренцією. Характерна комісія в межах від 3% до 5%. Чим дешевший об’єкт, тоді комісія ближче до 5% і навпаки, чим дорожчий, тим ближче до 3%. 
В ОАЕ фіксованої комісії немає, вона історично сформувалась завдяки ринковій конкуренції і коливається в межах 2-4% (ПДВ немає) і частіше за все її платить покупець. 
Португалія. Комісію платить лише продавець, покупець ж може лише доплатити ріелтору, якщо він задоволений проробленою роботою. Стандартною є комісія в 5%, в рідкісних випадках, вона може зменшуватись в залежності від об’єкта. 
У Словенії в порівнянні з іншими країнами послуги ріелторів не дорогі та регулюються законом. Їх оплачують продавець і покупець – кожен по 2%.
Комісію в США платить частіше за все продавець. Зі слів експерта в даній країні діє постулат «real estate commissions are negotiable», тобто розмір комісії досягається шляхом домовленості сторін і в правових актах її величина не фіксується. У продавця і покупця на кінцевих переговорах є право вести розмову про зниження її суми, а в агентства є право не погодитись або піти на поступки для досягнення консенсусу.
Таїланд, Фінляндія і Чорногорія – країни, де прийнято, щоб комісію платив  продавець (3-5%). 
В Таїланді також є поняття «cash back», коли агентство готове віддати частину комісії покупцю. 
А в Фінляндії, якщо запит до агентства надходить від покупця (він же і оплачує послуги), то вона не має права брати комісію від продавця.
По відношенню до більш дорогих об’єктів і відомих комплексів в Чорногорії комісію можуть зменшити, але все зачасту залежить від домовленостей між продавцем і покупцем.
У Туреччині комісії завжди платить лише продавець в розмірі 3% (її величина може коливатись, законом вона не регулюється), а ПДВ з неї платить агентство.
Франція. Прийнято, що комісію платить продавець і її розмір залежить від вартості об’єкта. Розмір комісії ріелтора регулюється законом 70-9 від 2 січня 1970 року. Знижку на неї можна отримати якщо торгуватись, але успішність цього залежить від ситуації.
Традиційна комісія в Хорватії – 6%, яку ділять між собою покупець і продавець, до неї ж добавляється 25% ПДВ. Знижки бувають лише для великий угод, в інших випадках – дуже рідко. 
Стосовно Чехії то середня комісія агентств складає 2-5%, і інколи для недорогих об’єктів представлена фіксованою сумою, напр. не менше 1 тис. євро. Комісію платить або покупець або продавець, все залежить від того як було зазначено агентством. 
В Швейцарії комісія коливається в проміжку від 3% до 5%. Платить зазвичай продавець. Особливістю, є те, що при продажі недорогої нерухомості ріелтор може вказати конкретну суму комісії, і навіть якщо квартира буде продана дешевше, комісія незмінна.

Станом на перший квартал 2017 року в Україні як і з цінами на житло вартість послуг посередників коливається в залежності від конкретного міста, регіону в якому знаходиться, вартості об’єкту нерухомості, а ще й від тих традицій, які притаманні цьому регіону.

Процентні ставки професійних послуг ріелторів міст України 
(за  даними опитування ріелторів України)

джерело: domik.ua*

Найвищу винагороду в розмірі 5% комісійних за свою роботу можуть отримати ріелтори таких міст як Київ, Львів, Одеса, Дніпро, Харків. Великі і розвинуті культурні і промислові центри України.
Комісійні величиною 4% є в Сумах, Вінниці, Херсоні, Чернігові та Чернівцях.
Орієнтовно в межах 3% коливається вартість послуг фахівців з нерухомості в містах Миколаїв, Івано-Франківськ, Тернопіль, Полтава, Запоріжжя та Кропивницький.
Найнижчою ставкою на даний час для ріелторів за надання їхніх послуг є 2% в Луцьку, Ужгороді і Черкасах.  
Для Рівне і Житомира характерний інший метод нарахування гонорару ріелтору, який випливає не з певного проценту комісійних від вартості об’єкту нерухомості, а зазначається індивідуально і прописується в договорі обумовлена винагорода ріелтора.
В деяких містах України є свої неписані правила в ріелторів і в отриманні ними їхніх комісійних. Наприклад, в Києві, Сумах, Чернівцях та Рівному прийнято ділити комісію між продавцем квартири та покупцем, а у Львові, Харкові та Хмельницькому всю суму комісійних за послуги агентства оплачує покупець житла. Трапляються також моменти коли покупець і продавець самі встановлюють суму винагороди.
У Львові можна натрапити на агентства нерухомості, які практикують не брати комісії з покупця, у випадку, якщо продають житло від власника. Адже в даному випадку продавець об’єкту нерухомості платить винагороду за послуги, а ріелтор виконує місію «продати житло за максимальною ціною». Проте, не всі вважають за правильне користуватись даним методом і все-таки опираються на те, щоб платив покупець.  

За останній період появилась тенденція, коли платять обидві сторони (ділять комісію навпіл), що далеко не позитивно сприймається гравцями на ринку нерухомості. Правильно вважати, що платить комісію той, хто замовляє послугу: продавець, якщо він звернувся в агентство і підписав договір на надання послуг з продажу квартири або будинку тощо, покупець - якщо це він звернувся з своїм конкретним запитом в агентство.

Вторинний ринок житла привабливий, в першу чергу, своєю різноманітністю і багатством вибору. На ньому представлено квартири різноманітних цінових категорій і якості, оснащених додатковими зручностями (підземні парковки, охорона).

Ми як агентство нерухомості зацікавлені в співпраці з клієнтами і стараємось іти вам назустріч відповідно до визначеної ситуації.

Якщо ж ні – у вас завжди є вибір скористатись послугами іншого агентства (ріелтора) або ж займатись цим самому. 
Звертайтеся до Агенції Макс Естейт щодо придбання нерухомості на вторинному ринку:
+38 (098) 00-22-001 
[email protected]